با شروع آموزش مجازی و ادامه دورکاری ها در پی شیوع همه گیری کووید-19، شاهد افزایش مهاجرت ساکنان دبی به ویلا ها و خانه های ییلاقی بزرگ در حاشیه شهر و البته با قیمت مناسب تر بوده ایم.

با وجود گشاده رویی صاحب خانه ها در برابر چک های متعدد، مستاجران همچنان ترجیح می دهند یک یا دو فقره چک پرداخت کنند و قیمت را پایین نگه دارند.

متخصصان با نگاهی عمیق به سال آینده پیش بینی کردند؛ از آنجایی که مالکین به فکر درآمد بیشتر از سرمایه گذاری مستاجران هستند، در نتیجه؛ اجاره های کوتاه مدت بیشتری ثبت خواهند شد.

با استناد بر شرکت بین المللی املاک Chestertons Mena، نرخ اجاره بها در دبی 9 تا 17 درصد کاهش یافته است.

بیشترین کاهش قیمت در مناطق جدید تر مثل Mudon، Dubailand و Dubai South مشاهده شده است، چرا که مستاجران می توانند با پرداخت مبلغ کمتر، صاحب فضای بزرگ تری شوند.

Chris Hobden رئیس گروه مشاورین املاک Chestertons Mena گفت: “در سال 2020 با عبور از محدودیت ها، شاهد افزایش تقاضای مستاجران برای خانه های بزرگ با فضای خارجی شخصی بودیم. گزارش مشاوران بخش فروش نیز از افزایش تقاضا برای ویلا ها در ماه می سال گذشته خبر می دهد.”

Lynnette Abad، سرپرست پژوهش و اطلاعات املاک Property Finder، گفت: هر ماه شاهد آمار تصاعدی جستجوی کلماتی نظیر استخر، باغ و بالکن توسط کاربران در این وبسایت بوده ایم.

خانم Abad گفت: ” با نگاهی کوتاه به قرارداد های اجاره که در ماه های اخیر بسته شده اند می توان گفت: در مقایسه با سال گذشته بیشترین آمار اجاره نامه ها مربوط به ویلا ها و خانه های ییلاقی است و نه آپارتمان ها.”

“مردم متوجه شدند که قرار است بیشتر وقت خود را در خانه بگذرانند و خانه هایشان به دفاتر کار، مدرسه فرزندان شان و خلاصه به همه چیز تبدیل شود. بنابراین تصمیم گرفتند با مبلغی که در JLT یا مارینا پرداخت می کنند، در منطقه ای دیگر یک خانه سه خواب و بزرگ تر بگیرند. این شد که جمعیت کثیری به سمت حاشیه دبی، یا به تعبیر ما مناطق حومه شهرمثل Dubailand و Dubai South حرکت کردند.”

Lewis Allsopp، مدیر اجرایی املاک Allsopp &  Allsopp در دبی، گفت: با افزایش بی سابقه تقاضا برای ویلا ها و خانه های شهری، در حال بازگشت به روند معمول پیش از کووید-19 هستیم.

وی گفت: “با این وجود، من معتقدم كه حتی دوستداران آپارتمان نیز به فکر زندگی در ویلا ها هستند.”

دلیل اصلی حرکت به سمت حاشیه های شهر؛ قیمت مناسب این مناطق است که تعداد زیادی ویلای نوساز نیز به بازار عرضه شده است.

خانم Abad گفت: “JVC منطقه بسیار محبوبی است. ما شاهد مهاجرت های زیادی به Dubailand، Dubai South و Arjan بوده ایم، جایی که اجاره بهای یک خانه شهری سه خوابه معادل 800.000 درهم و اجاره بهای یک خانه دو خوابه حتی کمتر از 600.000 درهم است.”

“شما می توانید با 600.000 تا 800.000 درهم یک ملک سه خوابه در آکویا بخرید. قدرت خرید یک عامل خیلی مهم است که در مورد اجاره هم صدق می کند.”

افزایش قیمت

در حالی که محدودیت های سال گذشته منجر به کاهش تقاضا و همچنین کاهش اجاره بها در سراسر دبی شد، آقای Allsopp گفت: مناطق مشهوری مانند مارینا و بالاتر از آن شاهد افزایش قیمت بوده اند.

وی گفت: ” در ماه دسامبر سال گذشته، یک خانه باغ 5 خوابه در پالم جمیرا بطور میانگین به قیمت 290.000 درهم اجاره داده می شد، این در حالی است که همان خانه در ماه جاری به مبلغ 550.000 اجاره داده می شود.

ویلاهای اسپانیایی در مجموعه Mirador در Arabian Ranches، این مجتمع دارای 15 زیر مجموعه با 4500 خانه شهری و ویلا است. برخی از ویلاهای لوکس مشرف به زمین گلف هستند و از ویو دریاچه برخوردارند.

مقرون به صرفه ترین خانه های دوخوابه بزرگ، اجاره ای معادل 70،000 درهم دارند. تقریباً همه آن ها دارای حیاط پشتی بسیار زیبا و محوطه سازی چشمگیر هستند.

در داخل ویلا های Arabian Ranches اتاق خواب های خاص و پذیرایی بزرگ اولین چیزی است که نظر هر بیننده ای را به خود جلب می کند. این مجموعه یک منطقه پایدار ودارای طیف وسیعی از امکانات است.

در این منطقه مدرسه انگلیسی زبان جمیرا وجود دارد که شامل دوره ابتدایی و متوسطه است. همچنین یک مرکز خرید بزرگ در این مجتمع وجود دارد که حدود 20 الی 25 مغازه خرده فروشی در آن به چشم می خورد.

کافی شاپ Costa، که فضایی محبوب برای دورهمی های ساکنین است، فروشگاه Carrefour در مرکز شهر، استخر مجزا در هر زون، فضای بازی کودکان و پارک، زمین های تنیس و بسکتبال و چشم انداز مسجد در محله، از جمله امکانات و ویژگی های این منطقه هستند.

تقاضا برای خانه های لوکس افزایش یافته است و در حال حاضر شاهد اجاره ویلا های پالم، قبل از قرار گرفتن در پورتال های املاک یا کمتر از هفت روز هستیم.”

وی افزود: ” در حال حاضر یک آپارتمان دو خوابه در برجA   Silverene  در دبی مارینا با پرداخت 120.000 درهم اجاره داده می شود، این در حالی است که اجاره بهای ملک مشابه در ماه می، سال گذشته 100.000 درهم بوده است.”

دوره پرداخت با تنها یک فقره چک به سر رسید؟

یکی از موارد جلب توجه کننده برای مهاجرانی که برای اولین بار وارد امارات متحده عربی می شوند، پرداخت اجاره یک سال در یک فقره چک در ابتدای کار است.

این روند در حال حاضر در حال تغییر است و در صورت درخواست مستاجر، صاحب خانه چک های بیشتری را نیز می پذیرد.

به گفته آقای Allsopp؛ این روندی است که قبل از همه گیری شروع شده بود اما در قرنطینه سرعت بیشتری بخود گرفت.

“برخی از مالکان اکنون دوباره درخواست دریافت چک های کمتری دارند، درست مثل روزهایی که شرکت ها در یک فقره چک اجاره کامل خود را پرداخت می کردند. اما به طور کلی، بیشتر مالکان از پرداخت چک های متعدد استقبال می کنند.”

با ورود به سال 2021، متوجه شدیم این اتفاق هر روز کمتر رخ می دهد و در حال بازگشت به دوران پیش از کووید هستیم که صاحبان ملک تمایل بیشتری به دریافت چک های کمتر نشان می دادند.”

خانم Abad همچنین افزود: “رویکرد پرداخت با چند فقره چک ، چندین سال پیش نیز در بازار باب شده بود. ما شاهد پرداخت با 4 یا حتی 12 فقره چک هم بوده ایم.

شرکت های املاک مثل Dubai Properties که 12 فقره چک را برای هر یک از ملک های خود قبول کنند، مانند واریز های مستقیم ماهیانه یا برداشت از حساب بانکی شما عمل می کنند.”

اما مشاهدات سال گذشته نشان می دهد در مورد خانه های دربست ، تعداد چک ها در واقع [کاهش یافته است]. صاحب خانه ها در این زمینه به روال یک یا دو فقره چک برگشته اند، اما آنچه اتفاق می افتد این است که در عوض آماده مذاکره برای قیمت پایین تر هستند.”

آقای Hoden گفت: صاحبان ملک در قرارداد های اجاره، عملکرد انعطاف پذیری از خود نشان می دهند که از جمله آن ها می توان به امکان رضایت به اخذ تعداد چک های بیشتر در صورت در خواست مستاجران اشاره کرد.

ایشان در این باره گفتند: ” پرداخت های انجام شده از طریق چک های منفرد در نیمه دوم سال گذشته ، بطور غیر منتظره ای افزایش یافته است. دلیل آن هم این است که مستاجران در قرار داد های سالیانه با تخفیف های هیجان انگیزی روبرو می شدند، که این در ازای تامین امنیت درآمد صاحب خانه ها {اجاره} بود.

ویلا های نخل در Jumeirah Village Circle، که معمولاً با نام JVC شناخته می شوند، محل زندگی بیش از 25.000 نفر است.

ساخت برخی از ساختمان ها هنوز در حال انجام است، اما ساختمان های به پایان رسیده به سرعت توانستند مردم بسیاری را به خود جذب کنند.

توسعه دهندگان مختلفی در این پروژه ها نقش دارند، بنابراین اجاره هر سازه مسکونی متفاوت است. بعنوان مثال اجاره آپارتمان یک واحد یک خوابه از 25.000 درهم شروع می شود، که در ساختمان های نوساز تر بین 65.000 تا 75.000 درهم متفاوت است.

آپارتمان های نوساز آشپزخانه های مجهز، کفپوش چوبی و ظاهری مدرن تر دارند. اکثر ساختمان های JVC دارای استخر و سالن ورزشی هستند.

نمای پذیرایی اکثر واحد های یک خوابه پارک Halfa، یکی از چندین پارک در JVC، است. اکثر پارک های این منطقه دارای زمین دو و فضای بازی کودکان هستند.

JVC به ویلا ها و خانه های شهری بزرگش معروف است، مثل: خانه ییلاقی 3 طبقه با بالابر اختصاصی و هتل های پنجگانه JVC که دارای 269 استخر، هر یک برای یک واحد است.

اجاره نامه های کوتاه مدت بیشتر

آقای Hoben گفت: “در سال 2020 تقاضا برای اجاره های کوتاه مدت افزایش یافته است، چراکه مستاجران بیشتر به پیشنهادات انعطاف پذیر، راحتی و حذف هزینه های اولیه اهمیت می دهند.

ما انتظار داریم “ویزای جدید دور کاری دبی” تقاضا را برای اجاره های کوتاه مدت افزایش دهد. کیفیت کلی زندگی در امارات، ارتباطات و حمل و نقل بین المللی و همچنین امکانات اقامتی با قیمت مناسب ، دبی را برای جذب تعداد کثیری از متخصصان که به دنبال کشف گزینه های مناسب مهاجرتی در سطح بین المللی هستند، در موقعیت مناسبی قرار داده است.”

افزایش تقاضا برای اجاره های کوتاه مدت بقدری بود که شرکت املاک Allsopp & Allsopp یک دپارتمان مستقل را به این امور اختصاص داد.

Allsopp & Allsopp گفت: “همه گیری زندگی بسیاری از مردم را تغییر داده است و اکنون هردو طرف معامله، هم مستاجر و هم صاحب خانه تمایل کمتری به عقد قراردادهای سالانه دارند.

ما دریافتیم که مستاجرها قبل از فکر کردن به تعهد به قرارداد اجاره سالانه ،که یک سال تعهد را به همراه دارد، به گزینه های مناسب تری برای خود فکر می کنند تا اطمینان حاصل کنند در کار خود ایمن هستند.

موجرها نیز به دلایل مشابه به اجاره کوتاه مدت ملک خود تمایل نشان می دهند تا از قراردادی که باید یک سال قبل از فروش ملک به مستاجر اطلاع دهند، دور شوند.”